Увы, реальность такова, что купить жилье сегодня может далеко не каждый. Поэтому есть достаточно большое количество граждан, для которых актуален вопрос: где же жить, когда жить негде? Эта проблема возникает и у молодых людей, которым при достижении определенного возраста становится некомфортно жить с родителями, и у иногородних студентов, которые сталкиваются с жуткими условиями переполненных общежитий, и у специалистов, которые прибывают в столицу Сибири по служебным делам, и у беженцев.
Русскоязычные жители среднеазиатских и кавказских республик вынуждены продавать жилье в своих странах фактически за бесценок. Приобрести в собственность квартиру за такие деньги невозможно, а вот снять…
Несмотря на то, что арендовать квартиру гораздо дешевле, чем ее купить, в такой ситуации тоже фигурируют достаточно большие деньги. И черные маклеры, само собой, не дремлют – ждут удобного случая, чтобы облапошить простака.
О том, как не попасть на удочку недобросовестных граждан, сдавая или снимания жилплощадь, и о ситуации на новосибирском рынке аренды жилья мы побеседовали с директором представительства ООО “Центральное Агентство Недвижимости –3” Еленой Кухар.
– Какие риски подстерегают владельца недвижимости, желающего сдать свою жилплощадь (в дальнейшем мы будем именовать его наймодатель)?
– Риски могут быть разного рода. Если сдается квартиру с мебелью, евроремонтом и бытовой техникой, то после отъезда квартирантов может оказаться, что бытовая техника выведена из строя, мебель сломана, ремонта как ни бывало. Что делать? Искать квартирантов, чтобы потребовать сатисфакции? Так где же их теперь найдешь. Допустим, квартира без мебели, ремонт простенький – казалось бы, нечего терять. Сдал человек такую квартиру в наем на год. Квартирантам сказал: “Арендную плату давайте сейчас, но при этом не забывайте каждый месяц ходить в ЖЭУ и оплачивать коммунальные услуги”. А сам уехал куда-нибудь. Возвращается, идет в ЖЭУ, там ему говорят: “Что же вы, дорогой, целый год за квартиру не платили?” “Дорогой”, конечно, все равно в накладе не останется, так как коммерческая арендная плата значительно выше стоимости коммунальных услуг. Но ведь он не так договаривался!
Самую большую опасность для наймодателя представляет телефон. По нему ведь можно не только сериалы обсуждать с приятельницей из соседнего подъезда, но и звонить в другие города и страны. А это – очень дорогое удовольствие. Представьте себе ситуацию: попрощались вы с квартирантами. Милые люди оказались, жили чистенько, с вещами аккуратно обращались. Через две недели после этого вам приходят многотысячные телефонные счета за переговоры с какими-нибудь условными Арабскими Эмиратами. Квартирантов, опять же, уже не найти.
Наконец, скажу про еще одну неприятность, которая может случиться. Представьте ситуацию: вы приходите в свою квартиру, а там стоят новые замки и некие темные личности из-за двери вам заявляют, что знать вас не знают и квартира эта не ваша, так как они две недели назад ее купили.
– Это уже, я так понимаю, риск не только для наймодателя, но и для нанимателя?
– Есть такой способ мошенничества. Аферисты снимают квартиру. Затем с помощью профессиональной техники подделывают правоустанавливающие документы и продают или сдают на длительный срок с предоплатой чужую квартиру. Через месяц появляются настоящие хозяева…
– Чем отличается оформление арендных отношений через агентство недвижимости от только что описанных невеселых примеров?
– Первым делом риелтор проверяет подлинность документов: у наймодателя – правоустанавливающих на квартиру и паспорта, у нанимателя – паспорта. Поддельные документы при нынешнем уровне развития оргтехники встречаются не так уж редко. В договоре аренды, оформляемом Центральным агентством недвижимости, указываются не только координаты и телефоны партнеров по сделке – нанимателя и наймодателя, но и их друзей и родственников, чтобы было к кому обратиться в случае каких бы то ни было экстраординарных обстоятельств, когда/если не удается быстро найти самого фигуранта сделки. Если у человека в нашем городе никого нет, например, он приехал в длительную командировку, то мы фиксируем координаты той организации, для работы с которой он приехал.
К пакету документов, оформляемых в отделе аренды Центрального Агентства Недвижимости, прилагается памятка, где подробно описаны обязанности нанимателя и наймодателя. Наймодателю во избежание ущерба рекомендуется проводить проверку оплаты коммунальных услуг и телефонных счетов, а также осмотр квартиры не реже одного раза в месяц.
– А что, если у наймодателя нет возможности регулярно проверять, исправно ли платят квартиранты за то, чем пользуются?
– В принципе, хлопоты по посещению ЖЭУ и телефонного узла на предмет проверки состояния счетов агентство тоже может взять на себя.
– Существует ли система залогов или еще каких-нибудь материальных гарантий для наймодателей, которые переживают за сохранность своего имущества?
– Да, существует. Залоги берутся чаще всего за телефон, реже за мебель. Залоговая сумма указывается в договоре, хранится в агентстве недвижимости и возвращается нанимателю по истечении срока аренды, если у наймодателя нет претензий к нанимателю. В противном случае факт ущерба и его размер устанавливается на основании акта приема-передачи.
– Что это за документ?
– В акте приема-передачи описывается каждый предмет, который есть в квартире, вплоть до цветочных горшков. Этот акт составляется перед тем, как подписать договор. По истечении срока договора или по его расторжению текущее состояние квартиры сверяется с тем, что описано в акте приема-передачи. Если оказывается, что в квартире чего-то нет, стоимость этой вещи, которая тоже указана в документе, вычитается из залога. Что-то сломано? Опять же, наниматель обязан либо отремонтировать, либо заплатить за испорченный предмет.
– Недавно довелось стать свидетельницей почти анекдотической ситуации: мама с папой сдали квартиру. Их 18-летний сын обратился в суд с заявлением о том, что они нарушили его права, потому что он, как и родители, имеет свою долю в общей долевой собственности, которой может распоряжаться лично, и он против того, чтобы эту долю сдавали в наем. Самое интересное: суд признал правоту молодого человека, родителям пришлось расторгнуть сделку и возвратить нанимателям арендную плату, взятую на год вперед. Может ли агентство недвижимости обезопасить своих клиентов от неожиданностей такого рода?
– Действительно, раньше в документах требовалась подпись только ответственного квартиросъемщика. Подразумевалось, что отношения со своими домочадцами он уладил. Оказывается, не всегда так бывает. Риелторы Центрального агентства недвижимости, дабы избежать подобных эксцессов, оформляют приложение к договору, в котором написано, что все участники долевой собственности согласны сдавать квартиру, в чем и расписываются.
– Теперь мы видим, что сдавать квартиру с помощью агентства гораздо удобнее и безопаснее, чем действовать на свой страх и риск. Но ведь агентству нужно платить за услуги?
– По правилам нашего агентства наймодатель не платит. Комиссионные берутся только с нанимателя. Для него существует гибкая система скидок. Например, при повторном обращении к нам наниматель получает 50-ти процентную скидку на оплату услуг агентства. Есть обстоятельства, при которых можно получить 30-процентную скидку и так далее.
– Ну, а если человек совсем малоимущий, скажем, беженец, и не может заплатить комиссионные даже со скидкой?
– У нас есть услуга, которая называется “информационный договор”. Она стоит 500* рублей. Смысл в том, что клиент информирует нас о том, какая ему нужна жилплощадь, мы таковую находим, выдаем контактные телефоны и координаты, оповещаем наймодателя. А дальше наниматель действует сам. Но эта услуга предоставляется только тем, кто снимает комнаты. Полный комплекс услуг, как я уже говорила, включает просмотр квартир вместе с риэлтером, экспертизу документов, оформление акта приема-передачи и договора аренды, залоговые отношения. Большим спросом пользуется отдельная услуга по оформлению договоров, когда наймодатель и наниматель находят друг друга без нашей помощи, а к нам приходят только для того, чтобы грамотно составить документы. Это тоже стоит 500* рублей.
– Какова сейчас ситуация на рынке аренды жилья?
– Однозначно можно сказать: спрос превышает предложение. Цены держатся на уровне московских. Однокомнатная в отдаленном районе без мебели и телефона стоит 3-3,5 тысячи рублей в месяц. С телефоном и мебелью – от 4,5. В центре пустая квартира стоит 5-6 тысяч, меблированная и телефонизированная – на тысячу-другую дороже. Двух- и трехкомнатные квартиры – от 4 тысяч (самые скромные) и до 1,5 тысяч долларов, если жилье элитное. Элитные квартиры сдаются, как правило, вместе с горничными. Такое жилье снимают только иностранцы или очень богатые бизнесмены.
– А наибольшим спросом пользуется какое жилье?
– Недорогие однокомнатные. Их снимают студенты, объединяясь по 2-3 человека, молодые семейные пары. Комнаты тоже часто спрашивают.
– И напоследок такой вопрос: как человеку, к которому пришел риелтор, отличить сотрудника агентства недвижимости от “чёрного маклера”?
– У риелтора должна быть при себе доверенность агентства, лицензия агентства, свидетельство агентства и личный паспорт. Оговорюсь, что лицензии есть не у всех агентств, так как недавно лицензирование риэлтерской деятельности отменили. Но у Центрального Агентства Недвижимости лицензия есть. Вот по этим документам и можно узнать риэлтера. Если сомнение все же возникло, позвоните в агентство, сотрудником которого представился посетитель, и узнайте, на самом ли деле такой человек работает в данной компании.
