На повестке дня актуальный вопрос: насколько выгодно покупать у банка залоговую квартиру вместе с жильцами и выгодно ли это вообще? Для того, чтобы прояснить эту ситуацию, мы обратились за комментариями к эксперту «Центрального агентства недвижимости», юристу-специалисту Андрею Тимошкову.
Покупка такой квартиры с финансовой точки зрения – достаточно привлекательная сделка. Тут дело в том, что прежде, чем объект окажется в собственности у банка, пройдет процедура продажи квартиры.
Зачастую это так называемые «ипотечные квартиры», находящиеся в залоге у банка, и когда заемщик перестал вносить ипотечные платежи, банк обратился в суд со следующим требованием: обратить взыскание на эту квартиру.
Обычно судья удовлетворяет такие иски на основе оценки рыночной стоимости объекта. Далее взыскатель (т.е. банк) обращается в службу судебных приставов: они выносят постановление о передаче объекта на продажу с аукциона. Аукцион, в свою очередь, проводит Росимущество.
Если на первых торгах такую квартиру никто не покупает, то назначаются повторные торги: на них стоимость объекта недвижимости автоматически снижается на 15 процентов. Если и на повторных торгах покупатели не находятся, торги могут быть назначены в третий раз, и там цена объекта снижается еще на 10 процентов.
Если же и третьи торги оказываются безуспешными, то в таком случае банк забирает квартиру на свой баланс и начинает самостоятельно заниматься ее продажей. Исходя из этого, квартира от банка априори обходится на 15-25% дешевле. Правда, после проведенных торгов банк может провести свою собственную оценку и реализовать объект по новой (и часто рыночной) стоимости.
В том случае, когда продавцом выступает банк, а не должник, у которого забрали квартиру, приобрести подобный объект можно как с помощью наличного расчета, так и воспользовавшись ипотекой. На выходе покупатель получает зарегистрированный Росреестром договор купли-продажи, а также выписку из ЕГРН. Результаты предшествовавших этому судебных тяжб и процедур торгов никак не будут фигурировать в документах покупателя.
К моменту продажи квартира может быть освобождена от лиц, которые в ней проживали, однако не исключена ситуация, когда на момент продажи в квартире еще могут проживать и даже быть зарегистрированы бывшие собственники.
В этом случае покупатель самостоятельно может вступить в переговоры с бывшими собственниками, однако тут нет гарантии, что результат будет достигнут оперативно и без обращений в суд. В итоге может возникнуть такая ситуация, когда покупатель уже стал собственником, но физически не может пользоваться собственной квартирой полноценно. При всё этом он обязан оплачивать все коммунальные расходы за лиц, которые там проживают, а также одновременно выплачивать ипотеку. Очень важно заблаговременно иметь это в виду.
Когда компромисс с бывшими собственниками достигнут, процесс их выселения и выписки из квартиры займет не более одного месяца. Если компромисс не достигнут и вопрос решается в судебном порядке, минимальные сроки составят шесть месяцев, а максимальные – до полутора лет. Исходя из всего сказанного выше, хочется дать один совет: обращайтесь в надежное агентство недвижимости. Там вы своевременно получите и рекомендации, и профессиональные консультации специалистов, и реальную помощь – всё это обезопасит Вас от лишних рисков.
