По данным Центрального агентства недвижимости, каждая 4 сделка проходит с проблемными квартирами. Некоторые новосибирцы неплохо на них зарабатывают: в среднем до 30% от цены покупки.

1) Плохопригодные для жилья квартиры

Такие квартиры еще называют «убитыми». Жить в них проблематично из-за отсутствия ремонта: сыпется потолок, отваливаются обои, очень грязные стены, продувает окна, проблемы с электрикой и сантехникой. Квартиры могут быть в таком состоянии от запущенности или от чрезвычайных ситуаций – пожара или затопления.

«Заработать на скупке таких квартир на много проще. Если сделать хороший капитальный ремонт в таком объекте, то заработать с продажи возможно до 45% прибыли и окупить затраты на ремонт.

Однако тут тоже есть риски: заранее нельзя предугадать, сколько придётся потратить на ремонт такой квартиры. Каждый случай индивидуален. К тому же, есть вероятность, что при ЧС могли повредиться несущие стены, тогда объект недвижимости становится неактуальным совсем» – говорит юрист Андрей Ревякин.

Квартиры ниже рыночной цены могут продаваться по разным причинам: продавцам необходимо срочно переехать, родственники продают квартиру, в которой произошло убийство или самоубийство, владелец квартиры может оказаться алкоголиком, наркоманом или должником банка. Еще один редкий скрытый момент — психоневрологическая болезнь владельца жилья. Он может состоять на учете, а может не стоять, могут быть у него родственники – претенденты. В итоге сделку могут признать недействительной.

В таких случаях, чтобы сделка не оказалась головной болью, всегда привлекаются нотариус и стройтехспециалисты способные объективно оценить состояние жилья, расходы на ремонт и предотвратить проблемы от «грязной» сделки. Поможет и хороший риэлтор. Крупные агентства, вроде Центрального, проверяют всю подноготную квартиры, а если появляются вещи, которые нельзя узнать из открытых источников, отстаивают интересы клиента в суде.

Пример:

В Ленинском районе средняя цена за 2-х комнатную квартиру (брежневку) 52 м²/71 647 руб./м². Квартира с обычным ремонтом стоит 68 646 руб./м², а в плохопригодном состоянии цена на объект может составлять менее 38 648 руб./м². Таким образом, чем дешевле ремонт получится сделать и дороже продать, тем больше выгода.

2) Проблемные квартиры в ипотеке

Чаще всего встретить такие объекты можно на сайтах, где банки публикуют объявления о выставленных лотах проблемной недвижимости или на «Авито».

«Покупая ипотечную квартиру необходимо максимально обезопасить себя от желающих за ваш счет решить свои проблемы. В нашей практике были случаи, когда покупатели гасили ипотеку продавцов, а те в свою очередь отказывались выходить на сделку. Вместо этого они обещали отдать сумму, которую внес покупатель, после того, как продадут квартиру по рыночной цене.

Особенно высок риск в сделках, когда продавец часть ипотеки гасил средствами материнского капитала. Продавец может вообще отказаться отдать деньги внесенные покупателем, если данный объект является его единственным жильем, проведя процедуру банкротства» — говорит Сергей Шестаков, специалист по проблемной недвижимости Центрального агентства недвижимости.

Проблемным бонусом к объекту, скорее всего, прилагаются проживающие неплатежеспособные жильцы. После торгов, новый владелец получает недвижимость, а судебные приставы освобождают территорию от прошлых жильцов. Такая недвижимость может быть в хорошем состоянии и заработать на ней можно уже на 25% больше от средней рыночной цены соответствующей объекту.

Отметим, что выселение очень болезненная процедура, а растягивается она в среднем на 8 месяцев. Как показывает практика, 72% жителей отказываются покидать жилое помещение по решению суда и находятся в квартире нелегально.

Пример:

2-х комнатная квартира на стадии строительства стоила 3 360 000 рублей. После оформления в собственность владельцы сделали ремонт. Однако они не смогли платить и банк выставил квартиру на торги, предварительно оценив жильё в 5 600 000 рублей.

Первоначальная цена квартиры значительно ниже: по ней и будут ориентироваться (в некоторых случаях до половины стоимости), чтобы была возможность повышать ставки. Таким образом, лот достается тому, кто поставит больше всех. Цена объекта может быть выше или ниже рыночной цены.

3) Квартира с жителями

Это недвижимость с прописанными, но не являющимися собственниками, жителями. Они могут быть, например, родственниками владельца квартиры. Справиться с такими проблемными объектами под силу только опытному специалисту, взаимодействующему совместно с госорганами. С продажи такой квартиры можно заработать 20-25% плюс стоимость нервных клеток.

3+1) Долевое владение

Специалисты говорят, что лучше выкупать все доли сразу, чтобы это было выгодно. Приобретать можно и по одной, но цена на них будет сильно завышена. Покупать лучше в один день, иначе, если один из продавцов передумает, то заработать не получится, а продать долю сложнее, чем целую квартиру. Однако если сделка состоится, то опытные перекупщики могут заработать до 50% прибыли, а люди — сэкономить.

Пример:

Родственники не смогли договориться о продаже в Ленинском районе 2-х комнатной квартиры общей стоимостью 3 600 000 рублей и половину квартиры сестра выставила на продажу за 1 800 000 рублей, но в итоге продала за 1 400 000. Во второй половине квартиры еще проживает брат и съезжать не собирается.

Новым владельцам части квартиры будет выгодно сразу попытаться урегулировать ситуацию, возможно заплатив за вторую часть квартиры чуть больше или предложив альтернативные условия, которые устроят брата. Перепродать квартиру целиком можно чуть выше рыночной цены.

Процент выбранных проблемных сделок по видам

• 1 место — Квартиры с долевым владением — 34%

• 2 место — Квартира с жильцами — 28%

• 3 место — Ипотечные квартиры — 22%

• 4 место — Квартиры без ремонта — 16%

Какой бы способ заработка с покупки и продажи квартир вы не выбрали, следует помнить, что участвуя в сделках, вы несете риск потерять деньги, сам объект и время, затраченное на него. Чтобы минимизировать опасность, вам нужны помощник и мощная юридическая поддержка.